Срок договора аренды предприятия

Понятие и особенности договора аренды предприятий

Срок договора аренды предприятия

Понятие и особенности договора аренды предприятий важно четко знать любому практикующему юристу, который сталкивается с необходимостью заключения рассматриваемого вида сделки. Каковы особенности оформления такого договора, как правильно оговорить его существенные условия, а также как подготовить договоры аренды основных средств и базы для производства, расскажем в нашей статье.

Изображение для статьи приобретено в фотобанке Shutterstock

Что представляет собой и в какой форме заключается договор аренды предприятия

Порядок аренды предприятий урегулирован параграфом 5 главы 34 ГК РФ. Аренда предприятия представляет собой действия сторон по оформлению факта передачи имущественного комплекса арендодателем арендатору во временное владение и пользование им за определенную договором плату.

Комплекс имущества при этом включает в себя:

  • здания, сооружения, постройки;
  • оборудование;
  • права требования;
  • запасы сырья, топлива;
  • имущественные права на объекты, входящие в предприятие;
  • исключительные права;
  • долги.

Особенностью соглашения об аренде в таком случае является то, что по нему передаются объекты, которые по отдельности передаваться не могут (например, сырье). В составе же имущественного комплекса они переходят во временное владение или пользование арендатора.

Договор аренды предприятия заключается в форме единого документа, который:

  • Подписывается сторонами.
  • Подлежит обязательной государственной регистрации.

Несоблюдение любого из этих условий влечет недействительность соглашения.

Важной особенностью рассматриваемой сделки является то, что перед подписанием договора арендодатель должен в письменной форме уведомить кредиторов о предстоящей передаче предприятия в аренду, так как перевод долга возможен только с их согласия. При отсутствии такого уведомления и несогласии с изменением должника кредитор вправе в течение 1 года с момента, когда стало известно о заключении договора аренды, признать его недействительным.

Существенные условия договора аренды предприятия, срок договора

Существенными условиями договора аренды являются предмет и цена.

Предметом договора в данном случае является предприятие как имущественный комплекс, передача его во временное владение и пользование. При этом необходимо перечислить все объекты и права, которые передаются арендатору. Как правило, все перечисления оформляются приложениями к договору, являющимися его неотъемлемой частью.

Цена договора равна арендной плате, хотя может включать и обеспечительный платеж (ст. 381.1 ГК РФ), за счет которого арендодатель может покрыть все убытки, понесенные по вине арендатора. Арендная плата, в соответствии со ст. 614 ГК РФ, может быть установлена за весь имущественный комплекс или за каждую его составляющую отдельно.

При этом она может быть представлена в виде:

  • платежей в твердой сумме;
  • доли полученной от имущества прибыли;
  • определенных услуг, которые предоставляет арендатор;
  • передачи арендатором арендодателю в собственность/аренду движимого/недвижимого имущества;
  • возложения затрат на совершение улучшений в отношении арендованного имущества.

Что касается срока действия договора аренды, то он не может быть отнесен к существенным условиям. По данным сделкам не применяется общее правило о заключении соглашения не менее чем на 12 месяцев для обязательной государственной регистрации.

У сторон есть 3 варианта:

  • Определение даты, до которой будет действовать соглашение.
  • Указание на наступление определенного события, которое влечет прекращение срока действия соглашения.
  • Неуказание срока.

В последнем случае при желании расторжения соглашения одна из сторон обязана уведомить другую заранее, не менее чем за 3 месяца (ст. 610 ГК РФ).

Договор аренды производственной базы — порядок заключения, образец

В ситуации, когда арендатору необходима только производственная база, а не весь имущественный комплекс предприятия, стороны заключают соответствующее соглашение, в котором рекомендуется зафиксировать:

  • наименования сторон с указанием документов, подтверждающих правомочия на подписание документа;
  • предмет договора (передача в аренду производственной базы с перечислением находящегося движимого/недвижимого имущества и уточнением характеристик земельного участка, на котором она расположена);
  • права и обязанности сторон;
  • цену договора;
  • срок действия;
  • порядок передачи имущества.

Для справки: если срок договора аренды составляет 1 год и более, он подлежит обязательной государственной регистрации. Это существенно отличает данный вид контрактов от соглашений по передаче в аренду предприятий: договор аренды предприятия заключается на любой срок, причем регистрация сделки обязательна.

Передача производственной базы должна быть оформлена актом, в котором перечисляется все движимое/недвижимое имущество. Кроме того, собственнику здания целесообразно провести ревизию, чтобы знать, что именно он передает.

Стороны могут договориться и относительно улучшения предмета аренды, определив, за чей счет это будет производиться и в каком порядке. Как правило, если речь идет об отделимых улучшениях (например, мебели), то они принадлежат арендатору и после окончания срока действия договора аренды передаются ему.

Для наглядности предлагаем рассмотреть образец договора аренды производственной базы, имеющийся на нашем сайте.

Скачать образец

Договор аренды основных средств

Основные средства предприятия тоже могут быть переданы другим лицам во временное владение и пользование за установленную плату на основании договора аренды, порядок заключения которого урегулирован главой 34 ГК РФ.

В зависимости от целей, аренда может быть:

  • текущей, когда право собственности на имущество остается у арендодателя и арендатор удовлетворяет свои потребности в период временного владения и пользования;
  • финансируемой, когда право собственности на имущество переход к арендатору по истечении срока договора или при внесении всей платы за аренду.

Арендодатель должен передать все имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, по акту приема-передачи. При этом ст. 612 ГК РФ уточняет, что арендодатель будет нести ответственность за все недостатки переданных основных средств, даже если на момент подписания договора он о них не знал.

Стороны должны провести соответствующие бухгалтерские операции по передаче основных средств с баланса на баланс, так как при использовании те могут быть подвергнуты износу, в результате чего их первоначальная стоимость уменьшится. Кроме того, необходимо решить, на чьем балансе будут оформляться улучшения и кто будет производить текущий/капитальный ремонт.

***

Итак, законодательством предусмотрен вариант аренды как всего предприятия (имущественного комплекса), так и отдельных его частей (основных средств, производственной базы, земельного участка и т. д.). Для договора аренды предприятия законодатель закрепил специфические черты (параграф 5 главы 34 ГК РФ).

Наиболее значимым является то, что такой договор требует обязательной государственной регистрации вне зависимости от срока сделки.

Кроме того, необходимо согласовать все существенные условия (предмет, цену), а также отразить в соглашении все виды имущества и имущественных прав в составе предприятия, которые передаются в аренду.

***

Еще больше интересной и полезной информации здесь: https://nsovetnik.ru/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/nsovetnik/poniatie-i-osobennosti-dogovora-arendy-predpriiatii-5ba8a96d327cbf00ac6c3435

Аренда предприятия: основные положения

Срок договора аренды предприятия

Выделяется три группы объектов, которые могут быть переданы в аренду различными способами: основновные средства, передаваемые арендатору в полном объеме, оборотные средства, порядок передачи которых определяет договор, права требования к должникам и долги перед кредиторами.

Передача в аренду имущественного комплекса

Если заключен договор аренды имущественного комплекса для осуществления предпринимательской деятельности, в нем должны быть прописаны условия, где арендодатель предоставляет во временное пользование участки земли, здания, сооружения, оборудование на условиях, определенных договором.

В пользование переходят сырьевые, топливные запасы, склады материалов о другие оборотные средства.

Права земле- и водопользования, использования зданий, сооружений, оборудования, права на индивидуальные обозначения, другие права исключительного свойства, права требования и выплаты долгов, числящихся за предприятием, также переходят арендатору.

Если предприятием или его частью владеют третьи лица, передача в аренду оформляется особым образом, форму предусматривает ГК РФ.

Замечание 1

Объекты могут оформляться в постоянное бессрочное пользование, если они находятся в государственной собственности или в собственности муниципалитетов.

Общим правилом является то, что права арендодателя в связи с получением лицензии на занятие соответствующей деятельностью, арендатору не передаются.

Это объясняется тем, что кроме лицензии и соответствующего имущества, необходимы и другие условия при аренде предприятия, например, профессиональная подготовка. Арендатор самостоятельно получает лицензию, выполняя все требующиеся условия.

Если в договор включены обязательства, исполнить которые арендатор не может по причине отсутствия у него разрешительного документа, это не освобождает арендодателя от обязательств перед кредиторами.

Определение 1
Договор аренды предприятия заключается письменно, подписывается обеими сторонами и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

В Российской Федерации действует Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Передача арендатору долговых обязательств

Определение 2

Так как вместе с предприятием, которое арендуется, передаются и его обязательства, долги переходят от арендодателя к арендатору посредством перевода. Арендодатель в свою очередь уведомляет кредиторов о передаче предприятия в аренду.

Если кредитор согласен с переводом долга, долг переводится на другое лицо. Это общее правило Гражданского кодекса РФ. Но при аренде предприятия существуют другой порядок действий.

После того, как кредитор получил уведомление и не дал письменного ответа арендодателю, он имеет право в течение трех месяцев требовать прекращения или исполнения обязательств досрочно, а также возмещения причиненных убытков.

Если кредитора не уведомили о передаче организации во временное пользование, он имеет право предъявить иск в течение года об удовлетворении своих требований.

Здесь права кредитора защищены, так как после предоставления предприятия в аренду стороны несут ответственность солидарно по долгам, которые были переведены без согласия кредитующей стороны.

Поэтому кредитор может востребовать долг от арендатора и арендодателя как совместно, так и по отдельности.

Определение 3

Передача организации во временное пользование (аренду) осуществляется после подписания передаточного акта. Составление и передача на подписание акта являются обязанностью арендодателя и производится за счет его средств, если договор не предусматривает других условий.

Опиши задание

Отличия положений об аренде предприятия от общих положений об аренде

Правила эксплуатации компании, взятой в аренду, отличаются от общих правил аренды.

Рассмотрим эти отличия при помощи таблицы.

Общие положения об арендеАренда предприятия
Если арендодатель согласен, то арендатор может сдавать арендованное имущество в субаренду или передавать свои права и обязанности третьему лицу. Такие действия называются: поднаемом и перенаемом. Также он может предоставлять имущество в пользование безвозмездно, передавать свои права в качестве залога, вносить их как взнос.Если стоимость предприятия не уменьшается, и не нарушаются другие пункты договора аренды, арендатор имеет право совершать продажу, обмен материальных ценностей, предоставлять их во временное пользование, сдавать в субаренду.
Арендатор поддерживает имущество в надлежащем состоянии, осуществляет текущий ремонт за счет собственных средств, а также содержит взятое в аренду имущество. Капитальный ремонт производит арендодатель.Арендатор на протяжении всего срока аренды, определенного договором, поддерживает предприятие в удовлетворительном техническом состоянии и производит текущий и капитальный ремонт.
Если арендатор производит за свой счет улучшение арендованного имущества, и на это согласен арендодатель, то после окончания действия договора, он имеет право на возмещение стоимости действий по улучшению. Если арендатор не согласен с улучшениями, стоимость действий по преобразованиям возмещению не подлежит. Если улучшения производились за счет средств амортизации, то это собственность арендодателя.Арендатор вносит изменения в имущественный комплекс, проводит реконструкции, расширения. При неотделимых улучшениях имущества, арендатор имеет право на возмещение затраченных средств. Если арендодатель докажет в суде, что стоимость улучшений превышает стоимость имущества, взятого в аренду, он освобождается от обязанности компенсировать расходы.

Таблица 1. Отличия положений об аренде предприятия от общих положений об аренде

https://www.youtube.com/watch?v=eRDqh3ckTds

ГК РФ предусматривает ограничительные меры применения правил о последствиях недействительности сделок, о расторжении или изменении договорных обязательств.

Определение 4

Действия по возврату в натуральном выражении полученного по договору называются реституцией, с одной стороны – односторонней, с обеих сторон – двусторонней.

Правила применимы к договорным обязательствам по аренде предприятия, если такие последствия не являются нарушением права и интересов кредиторов, арендодателя и арендатора и не противоречат общественным интересам.

При прекращении договора аренды предприятия имущественный комплекс возвращается владельцу по определенным правилам. Подготовка и подписание передаточного акта в данном случае лежит на арендаторе и осуществляется за счет его средств.

Если вы заметили ошибку в тексте, пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter

Не получается написать работу самому?

Доверь это кандидату наук!

Источник: https://Zaochnik.com/spravochnik/pravo/kommercheskoe-pravo/arenda-predprijatija/

Договор аренды предприятия

Срок договора аренды предприятия

Предметом любого договора является то, в отношении чего складывается взаимодействие сторон договора.

Предметом договора аренды предприятия является имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности.

Договором аренды предприятия признается соглашение, по которому  арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование единый имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности, т.е. предприятие.

В состав имущественного комплекса передаваемого арендатору по договору аренды предприятия входят:

  • – земельные участки,
  • – здания,
  • – сооружения,
  • – оборудование,
  • – запасы сырья,
  • – топлива,
  • – материалы и иные основные и оборотные средства предприятия,
  • – права пользования землей, водными объектами и иными природными ресурсами,
  • – права требования,
  • – долги, относящиеся к предприятию,
  • – права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (например: фирменное наименование, товарный знак, доменное имя и др.) и другие исключительные права.

Важно: лицензии на осуществление определенных видов деятельности, имеющиеся у арендодателя, не подлежат передаче арендатору, за исключением случаев прямо оговоренных в законе.

В связи с чем, если по договору аренды предприятия арендодателем были переданы обязательства, которые не могут быть исполнены арендатором без получения лицензии, то такие обязательства перед своими кредиторами обязан  исполнять арендодатель.

Пользование имуществом арендованного предприятия

Арендатор вправе без согласия арендодателя производить с материальными ценностями, входящими в состав предприятия (кроме земли и других природных ресурсов), любые действия коммерческого характера, направленные на извлечение прибыли и увеличение стоимости самого предприятия, как имущественного комплекса. Например: продавать или обменивать материальные ценности; сдавать в субаренду, расширять или реконструировать имущественный комплекс и т.д.

При этом такие действия арендатора не должны приводить к уменьшению стоимости предприятия и нарушать условия  договора аренды предприятия.

Важно: стороны договора аренды предприятия могут ограничить или исключить данное право арендатора.

Права кредиторов

Особое внимание в правовом регулировании договора аренды предприятия уделено правам кредиторов, перед которыми у предприятия имеются долги.

Так, статья 657 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендодателя письменно уведомить своих кредиторов о предстоящей аренде еще до заключения договора аренды предприятия.

Связано это, прежде всего с тем, что согласно общим требованиям действующего  законодательства, перевод долга возможен только с согласия кредитора, в противном случае он является ничтожным. 

Срок направления арендодателем в адрес кредиторов уведомления законодателем не предусмотрен, в связи с чем такое уведомление должно быть направлено как можно раньше до даты заключения договора аренды предприятия. Срок направление такого уведомления должен обеспечить кредиторам реальную временную возможность выразить свое согласие или иным образом отреагировать на предстоящий договор арены предприятия.

При этом чтобы сократить время ожидания ответа кредитора, в уведомлении арендодателя желательно указать конкретный срок, в течение которого кредитору необходимо ответить. Такой срок также должен быть разумным.

Кредитор, который был уведомлен арендодателем, но не согласен на передачу предприятия с долгами в аренду, имеет право в течение трех месяцев со дня получения уведомления от арендодателя требовать прекращения договора иди досрочного погашения долга и возмещения причиненных ему убытков. Для реализации данного права кредитору необходимо направить в адрес арендодателя свое несогласие с предстоящей арендой предприятия или  не направлять никакого ответа вовсе.

Кредитор, который не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду, может предъявить требования о прекращении договора или досрочном погашении долга в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать об аренде предприятия.

Арендатор и арендодатель несут солидарную ответственность по всех долгам предприятия, которые были переведены на арендатора (переданы по договору аренды) без согласия кредитора.

Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится арендуемое предприятие. В противном случае договор считается недействительным. Договор аренды предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации.

Передача арендованного предприятия

Передача предприятия арендатору при заключении договора аренды осуществляется по передаточному акту. Арендодатель обязан подготовить предприятие к фактической передаче, составить передаточный акт и нести расходы, связанные с передачей имущества, если эта обязанность не отнесена на арендатора договором аренды.

Арендатор предприятия обязан:

  • 1. Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт.
  • 2. Оплачивать платежи по страхованию арендованного имущества.
  • 3. Нести расходы,  связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор вправе: 

  • Возместить свои расходы на осуществление неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если в договоре не предусмотрено иное.

Важно: арендодатель может быть освобожден судом от возмещения арендатору стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Возврат арендованного предприятия

При прекращении договора аренды предприятия на любом основании, возврат всего имущественного комплекса (предприятия) должен осуществляться с соблюдением правил о лицензировании (ст. 656 ГК РФ), а также прав кредиторов и всех процедур по их уведомлению о предстоящей передаче арендованного предприятия арендодателю (ст. 657 ГК РФ).

Если договором аренды предприятия не предусмотрено иное, то подготовка предприятия, составление передаточного акта и несение расходов, связанных с передачей имущества,   является обязанностью арендатора.

Ключевые слова: договор, аренда, предприятие, адвокат

Источник: http://www.advocatoff.ru/dogovor/dogovor-arendy-predpriyatiya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.