Права нанимателя по договору коммерческого найма
Как сдать жилье в коммерческий наем
Аренда на недвижимость подразумевает различные цели. Арендодатель обычно сдает помещение гражданским лицам (и физическим, и юридическим):
- для временного проживания;
- для использования в иных целях (офис, коммерческая деятельность, складское помещение).
При этом заключается договор на аренду, оговаривающий в первых пунктах, будет ли использоваться помещение для проживания или как нежилое.
Однако если жилое помещение сдается исключительно для проживания, порой целесообразно заключать соглашение о найме жилого помещения. Есть три типа договоров о найме:
- коммерческий
- социальный
- специализированный
Как и для чего заключается договор коммерческого найма?
Общие требования к договору коммерческого найма
Договор коммерческого найма легально дает право наймодателю извлекать прибыль из недвижимости путем сдачи ее в поднаем. Таким образом его можно заключать как с гражданским, так и с юридическим лицом, которое намерено использовать помещение только для проживания.
Предметом является изолированное жилое помещение, отвечающим всем требованиям:
- строительным стандартам;
- противопожарным и санитарно-гигиеническим нормам;
- обязательной регистрации в МБТИ (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
Когда лучше заключать договор коммерческого найма
Если вы всегда сдавали свою квартиру исключительно семьям или студентам по договору аренды, и дальше так собираетесь делать, то волноваться вам не о чем.
Но если вы нюхом чуете, что человек, которому вы сдаете свое жилье, не обычный семьянин, а в нем явно предпринимательская жилка, или за его спиной незримо маячит целая бригада гастарбайтеров, то лучше сразу оформить договор коммерческого найма.
Конечно, если наниматель сразу признается вам, что намерен сдавать вашу квартиру посуточно, то проще заключить договор на аренду, с правом арендатора на субаренду, то есть на повторную сдачу.
Отличия договора коммерческого найма
- В отличие от бессрочного договора социального найма, коммерческий найм является срочным:
- краткосрочным, если заключается сроком на год;
- долгосрочным – на один-пять лет.
- Предусматривается возможность проживания и пользования помещением не только нанимателю, но любым другим лицам, в отличие от социального найма, который разрешает проживание только членам семьи нанимателя.
- Плата по коммерческому найму не нормируется, как в социальном: она устанавливается по согласию сторон.
- Арендная плата при коммерческом найме выгодней для арендодателя, чем при обычной аренде, так как вы можете сразу согласовать с нанимателем:
- зависимость оплаты от количества проживающих в квартире человек;
- возможность изменять сумму оплаты, в связи с изменившимися условиями.
Однако менять арендную плату в одностороннем порядке вы все равно не сможете.
Сонаниматели при коммерческом найме
- Нанимателем по коммерческому найму может быть любое гражданское лицо или группа лиц (допустим, группа мигрантов без «насяльника» решила снять квартиру).
- Если договор заключается группой лиц, то все они разделяют как права, так и обязанности на основании солидарной ответственности (п. 4, ст. 677 ГК РФ).
- Все сонаниматели должны быть указаны в документе.
- Требовать выполнения этих обязательств, например, по оплате, выселению в срок, возмещения материального ущерба и т.д., наймодатель может с каждого сонимателя.
С одной стороны, проще, когда есть с кого спросить и все «на учете», а с другой — сложнее вести дела не с одним, а с несколькими сонанимателями.
Ответственность нанимателя
Наниматель при составлении договора на коммерческую аренду указывает всех лиц, которые вселяются в помещение вместе с ним и будут постоянно проживать.
Эта категория жильцов не несет никаких обязательств, хотя пользуется такими же правами, как и наниматель, кроме коммерческого использования помещения.
Вся ответственность по договору коммерческого найма и за проживающих совместно с нанимателем граждан целиком лежит на нанимателе (ст. 677 ГК РФ).
Права нанимателя
- На основании ст. 664 наниматель пользуются преимуществом при пролонгации договора:
- Наймодатель за 3 месяца до истечения срока действия должен предупредить нанимателя о необходимости продления или о своем решении не продлевать соглашение.
- Если предупреждения не поступает, договор автоматически продлевается.
- Если наймодатель отказался от продления, сославшись, что более не намерен сдавать помещение в наем, а затем сдал его ранее, чем истек год после окончания срока прежнего договора, другому лицу, прежний наниматель имеет право, на основании ст. 684 ГК РФ, предъявить претензии, требуя либо признания нового договора недействительным, либо возмещения убытков.
- При продлении соглашения на старых или новых условиях наниматель не вправе самовольно изменять количество проживающих с ним лиц или требовать такого изменения.
Временные жильцы и поднаниматели
- Нанимателю по договору разрешено подселять в течение срока найма других лиц — временных жильцов или поднанимателей.
- Для вселения их не требуется разрешения наймодателя, однако нужно согласие всех постоянных жильцов, вселившихся вместе с нанимателем.
- Наниматель должен известить наймодателя о появившихся у него новых жильцах.
Права и обязанности временных жильцов
- Временные жильцы (например, это могут быть родственники или члены бригады) живут безвозмездно, то есть бесплатно.
- Часть помещения в личное пользование им не выделяется.
- Срок проживания либо согласован, либо не определен.
- При неустановленном сроке проживания временный жилец должен покинуть помещение в течение семи дней после извещения его об этом нанимателем.
Права и обязанности поднанимателей
Поднанимателем называется лицо, получившее право возмездного пользования части помещения, путем заключения договора о поднайме с нанимателем.
- Полным право пользователя поднаниматель не обладает, и всю ответственность за его действия несет наниматель.
- Договор поднайма заключается по правилам п. 2 ст. 685 ГК РФ о соблюдении нормы площади на одного человека (не менее 12 м2, ст. 38 ЖК)
- Условия проживания (сроки и оплата) устанавливаются нанимателем, при этом срок не может превышать тот, на который был заключен коммерческий найм.
- Преимущественным правом продления договора поднаниматель не обладает:
- По истечению срока поднайма его могут выселить без объяснения причин и взять другого жильца.
Условия расторжения договора коммерческого найма
Основные условия расторжения определяются ст. 687 ГК РФ:
- Договор может быть расторгнут по обоюдной инициативе сторон, причем если она исходит от нанимателя, он должен заручиться согласием всех постоянно проживающих и письменно предупредить наймодателя за три месяца.
- Преждевременное расторжение договора происходит в следующих случаях:
- невнесение арендной платы более 6 месяцев (если в документе не указано другое).
- порча имущества;
- несоблюдение надлежащего санитарно-технического состояния;
- использование жилья не по назначению (например, переоборудовали в массажный салон или складское помещение);
- нарушение прав соседей (шум, скандалы, громкая музыка и т.д.).
Риски для наймодателя
Помимо разборок с недовольными соседями, при сдаче жилья по коммерческому найму неизбежно возникают проблемы:
- Постоянная смена состава – одни приезжают, другие уезжают. Отсюда повышенный риск износа и порчи имущества.
- Трудности с расторжением договора:
- если хотя бы одно постоянное лицо, проживающее с нанимателем, который добровольно решил расторгнуть соглашение, закапризничает и решит остаться, договор останется в силе.
- Лояльность и терпимость суда к нанимателю:
- Ему дается льготный срок, один год, для «реабилитации» (погашения долга, возмещение порчи имущества, ремонта и т.д.).
- Если жилец не исправится, повторный суд выносит решение о расторжении договора.
- Наниматель может обратиться с просьбой отсрочить исполнение приговора еще на год.
Получается расторжение договора и выселение займет минимум два года.
Впрочем, это трудности практически любого договора об аренде или найме.
: Договор коммерческого найма.
Договор коммерческого найма с передаточным актом (опись имущества).
Скачать договор.
(2 5,00 из 5)
Загрузка…
Источник: https://moezhile.ru/arenda/dogovor-kommercheskogo-naima.html
Договор коммерческого найма жилья – описание документа, особенности процедуры, обязанности и права сторон соглашения
Правожил.com > Аренда > Договор коммерческого найма жилья – полный разбор порядка его заключения
Договор найма жилья – это вид арендного соглашения, коммерческого или социального характера, суть которого заключается в передаче жилого помещения в пользование от одного лица (его собственника — наймодателя) другому (временному жильцу – нанимателю).
В зависимости от условий, оговоренных в соответствующем договоре, и общих принципов найма он может осуществляться на бесплатной основе, либо на платной.
В первом случае соглашение будет социального характера, а во втором – коммерческого. Именно о таком найме жилплощади пойдет речь в представленном ниже материале. Наш ресурс в полной мере осветит его суть, общие принципы и порядок проведения.
Что такое коммерческий наем жилого помещения?
Как было отмечено ранее, найм жилого помещения – это арендное соглашение, обязующее собственника передать свое жилье в пользование другому лицу, которое заключило с ним соответствующий договор.
Основным отличием коммерческого найма от социального является то, что первый осуществляется на возмездной основе.
Это значит, что наниматель жилья обязуется оплатить период проживания в нем по условиям, оговоренным в договоре.Наймодателем в коммерческом найме могут выступать все личностные единицы юриспруденции на территории РФ. К таковым относятся:
- частные лица (обычные граждане);
- юридические лица (организации, индивидуальные предприниматели);
- муниципалитет (местное самоуправление конкретного субъекта или прочей территориальной единицы нашей страны);
- непосредственно государство, представленное полномочными организациями.
По своей сути, понятие «наймодатель» определяет то лицо, которое является собственником сдающегося в жилья или уполномоченного, не являющиеся при этом владельцем квадратных метров.
Нанимателем, в свою очередь, является то лицо, которое по договору получает конкретное жилье в найм. Как правило, таковым выступает отдельный гражданин или их группа.
Договор коммерческого найма – это тот документ, который определяет порядок процедуры и обязанности его сторон. Заключать данное соглашение необходимо в письменной форме, однако его нотариальное заверение необязательно.
В тексте договора стороны должны указать все те требования, которые они выдвигают друг к другу и обязуются соблюдать после заключения соглашения. Стоит понимать, что все условия договора должны удовлетворять желаниям обеих сторон найма, иначе – заключать соглашение не следует.
Рассматривая конкретный случай более подробно, может потребоваться обращаться к разным законодательным актам. Основными из них являются следующие:
- Гражданский Кодекс РФ (определяет общий порядок найма и заключения договора);
- Жилищный Кодекс РФ (регламентирует основные принципы найма жилья);
- Федеральные законы и Постановления правительства РФ разного масштаба (в более глубоком разрезе рассматривают специфичные особенности найма жилья).
В том случае, если ознакомиться с законодательством РФ в полной мере не удается, желательно обратиться за помощью к профессиональному юристу. Не забывайте, что перед заключением любого соглашения необходимо досконально изучить его законодательную базу.
Нюансы процедуры коммерческого найма
Коммерческий найм жилья – не столь сложная процедура в юридическом плане. Осуществляя данную процедуру, достаточно придерживаться основных ее принципов и порядка проведения, которые указаны в ранее упомянутых законодательных актах.
Обобщив информацию из них, можно выделить основные нюансы описанного найма жилого помещения. Общий их перечень таков:
- Сдавать жилье по такому договору имеют право только его собственник (обладающий соответствующим правом на сдаваемое помещение) или представитель такового (действующий по соответствующей доверенности). В том случае, если собственников сдаваемого жилья несколько, то необходимо получить согласие у них всех. В противном случае, у нанимателя могут возникнуть некоторые проблемы.
- Объектами коммерческого жилищного найма выступают только жилые помещения, отделенные от близь лежащих строений. Таким образом, наниматель может получить в свое владение квартиру, частный дом и подобные виды жилья. Стоит отметить, что таким договорам муниципалитет или государство имеет право сдавать только то жилье, которое находится в жилищном фонде коммерческого пользования.
- Срок найма жилья на коммерческой основе определяется двумя сторонами соответствующего соглашения. Законодательно данный срок не может превышать 5 лет. В том случае, если в договоре коммерческого найма не указан срок предоставления жилья, то он автоматически определяется равным 5 годам.
- Плата за найм жилья и порядок ее выплаты оговаривается в договоре по согласованию между двумя его сторонами. Изменять ее размерность в одностороннем порядке не имеет право ни одна из сторон соглашения.
- Переход права собственности на сдаваемое жилье от наймодателя другому лицу никак не влияет на договор его найма.
- Заключать соглашение необходимо в простой письменной форме. Общий формат такового законодательно не закреплен. Он имеет свободную форму. В таком договоре важно указать все условия предоставления жилплощади в найм, права и обязанности его сторон.
- Расторжение договора возможно как в мирном, так и в судебном порядке. Инициатором данного процесса может выступать и наймодатель, и наниматель, но только в том случае, если его оппонент по сделке нарушает условия договора или же законодательство РФ относительно предмета соглашение или его самого.
Учитывать представленные нюансы крайне важно, так как именно от их соблюдения зависит то, насколько сделка коммерческого найма жилья будет удачна для обеих сторон соглашения. Помните об этом.
Обязанности и права сторон соглашения
Завершая рассмотрение сегодняшней темы, не лишним будет определить базовые обязанности и права сторон договора коммерческого найма жилья. Стоит отметить, что все они заключаются в следующем:
- обязательное соблюдение всех условий договора;
- обязательное соблюдение всех законодательных норм относительно соглашения коммерческого найма.
В том случае, если представленные выше условия не соблюдаются одной из сторон, ее оппонент по сделке имеет полное право принудительно расторгнуть ранее заключенное соглашение.
Для лучшего понимания сути данного вопроса ниже представлены основные права и обязанности каждой стороны договора.
Итак, для наймодателя к таковым относятся:
- передача предмета договора (сдаваемой жилплощади) нанимателю в пользование на некоторый срок;
- осуществление соответствующей эксплуатации строения, в котором находится сдаваемое жилье;
- организация капитального ремонта сдаваемой жилплощади, если иной порядок не предусмотрен договором;
- обеспечение проведения ремонта строения, в котором находится сдаваемое жилье, на общих началах;
- предоставление за некоторую плату необходимых нанимателю коммунальных услуг.
Наниматель, в свою очередь, обязуется:
- пользоваться полученным жильем исключительно для проживания;
- сохранять полученное жилье в полной сохранности и в должном состоянии;
- своевременно и в полном размере оплачивать найм жилого помещения (при необходимости – и коммунальные услуги);
- осуществлять текущий ремонт полученного жилья, если иной порядок не предусмотрен договором.
Помимо этого, наниматель имеет полное право на:
- вселение своих близких (необязательно родственников) в полученное жилье с согласия наймодателя;
- осуществление поднайма жилья от своего лица с согласия наймодателя;
- проведение переустройства или реконструкции жилого помещения с согласия наймодателя;
- вселение своего близкого несовершеннолетнего лица в полученное жилье без согласия наймодателя.
Источник: https://PravoZhil.com/arenda/dogovor-kommercheskogo-najma-zhilya.html
Права и обязанности нанимателя по договору коммерческого найма
Права и обязанности сторон определяются в первую очередь договором, во вторую – нормами гл. 35 ГК. А если пользование осуществляется жп гос или муни жилищного фона коммерческого использования, так же Правилами пользования жилыми помещениями.
Права нанимателя:
1)Право на вселение: – лиц для постоянного проживания вместе с нанимателем. Для их законного вселения требуется предварительное согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жп на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.
– поднанимателей (ст. 658 ГК). Это граждане, проживающие в жп по договору найма, заключенным с нанимателем по договору коммерческого найма. Для передачи жп в поднайм требуется согласие наймодателя. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдении требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
Договор поднайма является срочным и возмездным. Срок и размер оплат определяется соглашением сторон. Договор не может быть заключен на срок, превышающий срок договора найма жп.
Поднаниматель не имеет самостоятельного права пользования жп, его права производны от прав нанимателя, который остается ответственным за действия поднанимателя перед наймодателем.
– временных жильцов (родственники, знакомые, друзья (Ст. 680 ЖК)). Для их вселения требуется согласие граждан, постоянно проживающих с нанимателем, а так же предварительное уведомление наймодателя. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жп. Ответственность за их действия перед наймодателем немеет наниматель. Максимальный срок проживания временных жильцов – 6 месяцев. Если срок проживания временных жильцов не был заранее определен, то они обязаны освободить помещение в 7-дневный срок по требования нанимателя или постоянно проживающих с ним граждан.
Данным правом не обладает наниматель по краткосрочному найму, если иное не предусмотрено договором (ст. 683 ГК РФ).
2)Право на замену нанимателя. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих и с согласия наймодателя, наниматель в договоре найма жп может быть заменен одним из совершеннолетних граждан (видимо так же, полностью дееспособных), постоянно проживающих с нанимателем.
Если замена нанимателя необходима в силу объективных причин (выбытие из жи нанимателя, его смерть0, то договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними.
Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жп становятся сонанимателями.Данным правом не обладает наниматель по краткосрочному найму, если иное не предсмотрено в договоре.
3)Право преимущественного заключения договора на новый срок (право так же по общему правилу не распространяется на договор краткосрочного найма).
Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока наймодатель должен предложить заключить новый договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее 1 года.
Если собственник не полнил данную обязанность, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленных на тех же условиях и на тот де срок.
Если же собственник сдал помещение в течение данного года, то наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
+ иные права, предусмотренные договором найма.
Обязанности нанимателя:
1)использовать жав в соответствии с его назначением;
2)обеспечивать сохранность жп;
3)поддерживать в надлежащем состоянии жп, сан-ехническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жп, сан-технического и иного оборудования, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую аварийную службу;
4)содержать в чистоте и порядке жп, общее имущество в мд, объекты благоустройства;
5)производить текущий ремонт занимаемого жп, если иное не установлено договором.
6)не производить переустройство и (или) перепланировку жп без письменного согласия наймодателя;
7) заменять поврежденное сан-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо лиц, совместно с ним проживающих;
8)вносить плату по договору, а так е плат за коммунальные услуги. Наниматель вносит платежжи согласно договору. Следовательно, договором мб предусмотрено иное.Согласно Положению о фонде коммерческого использования г. Иркутска граждане вносят плату за наем жп, размер которой устанавливается постановлением Администрации г. Иркутска, в бюджет г.
Иркутска на счет, указанный в договоре.
Плату за содержание и ремонт жп, плату за коммунальные услуги, утвержденные в установленном порядке, наниматель вносит организации, уполномоченной наймодателем осуществлять сбор платы по установленным тарифам.
8)допускать заранее согласованное время в занимаемое жп работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов гос надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жп, сан-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий – в любое время;
9)информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользовании жп по договору найма, не позднее 5 рабочих дней со дня такого изменения (для найма гос и муни жп)
+иные обязанности, предусмотренные договором. Например, в договоре может быть установлен запрет на заведение домашних животных.
Источник: https://infopedia.su/18xcd59.html
Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения
Обязанности наймодателя:
1) Наймодатель обязан передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания
2) Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находятся сданное в наем жилое помещение, а также обязан предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги. Сюда включается необходимость общего ремонта дома, коммунальные услуги – необходимо, чтобы наниматель мог пользоваться ресурсами, за которые происходит оплата
3) Необходимость проведения капитального ремонта сданного в наем жилого помещения. Данная обязанность носит диспозитивный характер. Закон не предусматривает обязанность наймодателя предоставлять нанимателю другого жилого помещения.
Это объясняется тем, что срок действия договора ограничен и наймодатель может планировать проведение капитального ремонта. Если необходимость в ремонте возникла и нельзя ждать окончания срока, то договор расторгается с возмещением нанимателю убытков.
Если наймодатель знал о необходимости проведения кап ремонта во время действия договора, то он должен возместить убытки нанимателю.
4) Наймодатель не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора обязан предложить нанимателю заключить договор на тех же или на иных условиях на новый срок либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение в наем в течение периода не менее 1 года. Если ни одна из сторон не выразила желание прекратить или изменить договор в связи с истечением срока, то договор считает продленным на тех же условиях на тот же срок.
https://www.youtube.com/watch?v=qC9XC342jVY
Если наймодатель не выполняет данную обязанность, если наймодатель заключает договор с другим лицом, то наниматель вправе потребовать признание такого договора недействительным и (или) возмещения убытков.
Права наймодателя:
1) Наймодатель вправе производить переоборудование жилого дома, в котором находится сданное жилое помещение, а если это переоборудование существенно изменяет условия пользования, то в таких действиях необходимо получить согласия нанимателя (замена батареи, окон, дверей)
2) Наймодатель вправе запретить проживания временных жильцов, потребовать их выселения, в случаях если будет нарушено норма жилой площади на одного человека
3) Наймодатель вправе отказать во вселении новых проживающих совместно с нанимателем лиц по тем же основания (пункт 2) за исключением несовершеннолетних детей (их вселяют без всяких ограничений)4) Право требования внесения платы за пользование жилым помещением и за пользование коммунальными услугами
Обязанности нанимателя:
1) Обязанность использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем. По общему правилу, использование жилого помещения в иных целях запрещено, но есть и исключения, прямо указанные в законе
2) Обязанность обеспечения сохранности жилого помещения, поддержания его в надлежащем состоянии, в том числе выполнять за свой счет текущий ремонт жилого помещения; применительно к жилью – устранение мелких неисправностей, отделка помещения в разумных границах. Данная обязанность является диспозитивной и может быть отнесена к наймодателю
3) Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение в размере, порядке и сроке, предусмотренными договором; обязан оплачивать коммунальные услуги в установленные сроки (данная обязанность также является диспозитивной)
4) При прекращении договора коммерческого найма наниматель обязан освободить помещение и передать его наймодателю в надлежащем состоянии
Права нанимателя:
1) Право использовать жилое помещение для собственного проживания и проживания лиц, вселенных в установленном порядке
2) Право вселения лиц для постоянного проживания при соблюдении ранее указанных условий
3) Право вселения временных жильцов в установленном порядке
4) С согласия наймодателя вправе производить переустройство или реконструкцию жилого помещения с согласия наймодателя. Тут также необходимо получить согласование определённых органов надзорного характера.Если же наниматель производит такие действия без согласия наймодателя то в такой ситуации наймодатель имеет право потребовать восстановление жилого помещения в первоначальном состоянии.
5) С согласия наймодателя он вправе передать часть или все нанятое помещение под наем другому лицу. К поднайму применяются все условия, что и к субаренде
6) По истечению срока действия договора наниматель имеет преимущественное право заключения договора на новый срок за исключением краткосрочного найма, в случае найма помещения до одного года – данного права нет
7) Наниматель имеет право с согласия наймодателя заменить себя на другое лицо, постоянно проживающее в этом помещении; происходит перемена лиц в обязательстве
Источник: https://studopedia.ru/3_164059_prava-i-obyazannosti-storon-po-dogovoru-kommercheskogo-nayma-zhilogo-pomeshcheniya.html
